Квартира под ремонт: как посчитать прибыль до покупки

Квартира стоит 5 млн сомов, а после ремонта вы рассчитываете продать её за 6,2 млн. Разница в 1,2 млн выглядит привлекательно. Но из неё ещё предстоит оплатить работы, материалы и всё время между покупкой и расчётом с новым владельцем.

Покупку с ремонтом ради последующей продажи называют флиппингом. Чтобы понять, подходит ли вам такая сделка, нужно посчитать не только две цены, но и весь путь между ними. Ниже – учебный пример; суммы не описывают конкретную квартиру или рынок Бишкека.

Начните с полной стоимости

Предположим, покупка обходится в 5 000 000 сомов, ремонт с материалами – в 600 000. На остальные расходы за весь цикл заложено ещё 200 000. Всего вы потратите 5 800 000.

В реальном бюджете последнюю сумму нельзя оставлять одной строкой. Раскройте, что в неё входит: оформление сделки, услуги посредников, содержание квартиры до продажи, применимые налоги. Если используются заёмные средства, отдельно внесите проценты и связанные платежи.

Отмечайте происхождение каждой цифры. Цена в предложении подрядчика, согласованная смета и ваша предварительная оценка – разные основания для расчёта. Если стоимость работ ещё не подтверждена, её изменение должно быть видно в бюджете.

Посчитайте остаток после продажи

Что останется вам? Вы продаёте за условные 6 200 000 сомов, вычитаете 5 800 000 затрат и получаете остаток 400 000. Это около 6,9% от общей суммы затрат за весь цикл. Годовую доходность из этого числа мы не выводим: срок сделки пока не задан.

Свои рабочие часы мы тоже пока не оценили. То есть 400 000 – остаток после перечисленных денежных расходов, а не плата за полностью пассивное вложение.

Перед покупкой стоит проверить, на чём держится предполагаемая цена продажи. Объявление похожей квартиры показывает цену, которую просит продавец. Оно не подтверждает, за сколько и когда состоится ваша сделка. Сопоставляйте состояние объектов и условия продажи; сведения о завершённых сделках полезнее ожиданий продавцов.

Проверьте торг и лишние месяцы владения

Теперь представим, что покупатель предлагает 6 000 000 сомов. При прежних расходах останется 200 000. Торг на 200 000 уменьшил расчётный остаток вдвое.

Если ожидание покупателя дополнительно обойдётся в 100 000, останется 100 000. Ваш труд здесь ещё не учтён. Здесь важно считать именно дополнительные расходы: то, что уже внесено в базовый бюджет, второй раз вычитать не нужно.

Сколько стоит ваш лишний месяц владения? Запишите эту сумму отдельно. Содержание и, если есть кредит, проценты продолжаются даже тогда, когда ремонт уже закончен. Отдельно оцените, как задержка повлияет на ваши следующие планы: подробнее о сроке и условиях выхода из недвижимости.

Добавьте собственную работу

Кто выбирает мастеров, принимает работы и отвечает на звонки покупателей? Если вы, эта занятость тоже участвует в сравнении вариантов.

Допустим, на объект уйдёт 100 часов. Если свой час для такого сравнения вы оцениваете в 1 000 сомов, стоимость вашего времени составит 100 000. Это условная оценка, а не платёж и не налоговый расход.

В базовом варианте денежный остаток 400 000 после такой оценки превращается в 300 000 экономического результата. В варианте с торгом и задержкой 100 000 остатка полностью компенсируют выбранную оценку времени. Цена часа у вас может быть другой – важно принять это решение до сделки.

Вы нанимаете специалиста? Внесите его оплату в бюджет. Не учитывайте одни и те же часы одновременно как собственный труд и как выполненную подрядчиком работу.

Что должно быть на одной странице до просмотра квартиры

Сведите расчёт в короткую рабочую смету: цена покупки, ремонт, прочие денежные затраты, срок владения и ваша занятость. Рядом поставьте две цены продажи – ожидаемую и после торга. Для каждой посчитайте остаток, а затем проверьте задержку.

Теперь у вас есть предмет для переговоров. Иногда запас можно сохранить за счёт более низкой цены покупки. Иногда нужно уточнить смету или отказаться от слишком дорогой отделки. А иногда ожидаемый результат просто не соответствует времени и деньгам, которые потребует объект.

Сохраните этот расчёт до следующего просмотра. Когда рядом лежат две сметы, легче сравнивать квартиры по условиям сделки, а не только по впечатлению от будущего ремонта.

Сравниваете самостоятельный ремонт с участием в проекте? Напишите в Elite Invest в WhatsApp, укажите бюджет и срок вложения. Запросите условия выбранного проекта, чтобы сопоставить расходы и свою занятость в обоих вариантах.