Доходность аренды в Бишкеке: что остаётся после расходов

Квартира приносит 30 000 сомов в месяц. Значит, за год вы получите 360 000? Только если её снимают все 12 месяцев, жильцы платят вовремя, а расходы вы оплачиваете из другого кармана.

Объявление с ценой аренды отвечает на вопрос о выручке. Для решения о покупке нужен другой расчёт: сколько денег останется после расходов и сколько пришлось вложить, чтобы эту выручку получать.

Сравним два режима сдачи одной квартиры. Все суммы ниже условные: это учебная модель, не оценка ставок в Бишкеке и не прогноз результата Elite Invest.

Сначала посчитайте всю стоимость входа

В нашем примере квартира вместе с ремонтом, мебелью и расходами на оформление обошлась в 5 000 000 сомов. Покупка оплачена своими деньгами.

Именно с этой суммой мы будем сравнивать годовой остаток от аренды. Например, если в составе этих 5 000 000 сомов на обустройство ушли 500 000, исключать их из базы нельзя. Иначе расчёт покажет результат лучше фактического.

У вас уже есть квартира? Тогда полезно сделать два расчёта: один относительно исторических затрат, второй относительно суммы, которую вы могли бы получить от её продажи сегодня. Они отвечают на разные вопросы. Первый показывает результат прошлой покупки, второй помогает сравнить дальнейшую сдачу с продажей.

Долгосрочная аренда: оставьте место для простоя

Зададим ставку 30 000 сомов в месяц и 11 оплаченных месяцев за год. Один месяц оставим на смену жильцов и подготовку квартиры.

Получается 330 000 сомов годовой выручки. Вычтем 60 000 сомов: в этом примере столько заложено на оплачиваемые владельцем текущие расходы и резерв на ремонт. Остаётся 270 000 сомов до налогов.

270 000 / 5 000 000 × 100 = 5,4% за год до налогов и без учёта стоимости вашего времени.

В вашем расчёте расходы могут быть другими. Запишите, кто оплачивает коммунальные услуги, мелкие поломки и замену техники. Возвратный депозит жильца не считайте доходом: он может понадобиться для возврата или покрытия согласованного ущерба.

Резерв на ремонт тоже стоит держать отдельно. Если холодильник пока работает, это ещё не причина распределить все поступления как свободные деньги.

Посуточная аренда: ночь проживания и уборка не одно и то же

Теперь возьмём условную цену 3 000 сомов за ночь и 180 оплаченных ночей за год. Выручка составит 540 000 сомов.

Из неё в нашей модели вычитаются:

• 117 000 сомов переменных расходов: 650 сомов на каждую занятую ночь, включая комиссии и расходные материалы;
• 30 000 сомов за уборку после выезда: при среднем проживании 3 ночи это 60 заездов по 500 сомов;
• 90 000 сомов постоянных расходов и ремонтного резерва за год.

Остаётся 303 000 сомов до налогов, или 6,06% от вложенных 5 000 000 сомов. Управлением занимается сам владелец; его труд в суммах выше не оценён. Если вы нанимаете управляющего, добавьте его вознаграждение, не дублируя уже учтённые комиссии.

Разница с долгосрочной сдачей здесь составляет 33 000 сомов за год. Это 2 750 сомов в месяц за дополнительные обязанности и менее предсказуемую загрузку. Стоит ли вам брать эту работу, зависит в том числе от того, сколько времени она займёт.

Отдельная ловушка расчёта – уборка. Если каждый гость живёт три ночи, нельзя умножать стоимость уборки после выезда на все занятые ночи. Но и забывать об уборке между гостями нельзя.

Что изменится, если гостей будет меньше

Оставим цены и расходы прежними, но снизим загрузку до 135 ночей. При том же среднем сроке проживания получим 45 заездов.

Выручка упадёт до 405 000 сомов. Переменные расходы составят 87 750 сомов, уборка – 22 500, постоянные расходы и резерв – прежние 90 000. Остаток до налогов: 204 750 сомов, примерно 4,1% от стоимости входа.

В этом сценарии посуточная сдача уже уступает долгосрочной. Пример ничего не доказывает о рынке в целом. Он показывает, насколько результат зависит от оплаченных ночей.

Поэтому просите не только цену похожих объявлений. Вам нужны сведения о фактических бронированиях сопоставимых квартир, сезонных провалах и отменах. Если таких данных нет, загрузка остаётся предположением.

Как проверить расчёт перед покупкой

Соберите свою версию модели: полную стоимость входа, реалистичную выручку, расходы и отдельный резерв. Затем уменьшите загрузку и посмотрите, выдерживает ли результат ваши ожидания.

Налоги следует добавить по применимому к вам режиму после проверки с бухгалтером. При покупке в кредит отдельно составьте денежный поток после платежей по долгу: проценты и возврат основной суммы по-разному отражаются в прибыли, но оба требуют денег.

Не переносите 5,4% или 6,06% из этого примера в презентацию конкретной квартиры. Без её цены, состояния и подтверждённой загрузки эти проценты ничего не говорят о покупке.

Хотите обсудить, какие расходы проверить в своём расчёте? Напишите в Elite Invest и начните сообщение со слова «Аренда».

Материал носит образовательный характер. Расчёты условные и не являются предложением инвестировать.

Иллюстративное фото, не объект или документ Elite Invest. Фото: Ansar Muhammad / Pexels.