Апартаменты на Иссык-Куле: как посчитать годовой результат

В презентации апартаментов на Иссык-Куле показывают цену ночи в июле и число туристов за лето. Оба числа могут быть верными, но годовой результат владельца из них пока не получается.

Нужны оплаченные ночи именно вашего объекта, реальные тарифы по сезонам и расходы. В том числе те, которые остаются, когда гостей нет.

Туристический поток не равен вашей загрузке

По сообщению Кабар со ссылкой на Нацстатком от 15 октября 2025 года, летом 2025 года Иссык-Кульскую область посетили 2 334 300 туристов.

Эта цифра описывает регион. Она не показывает, сколько ночей продаст выбранный апартамент, по какой цене и сколько бронирований отменят.

Для проверки конкретного предложения нужны данные сопоставимого объекта: расположение, вместимость, состояние и набор услуг. Отдельно уточните, показывают вам календарь бронирований или фактически оплаченные проживания.

Если комплекс ещё не работал полный год, годовой отчёт по нему предъявить невозможно. Тогда перед вами модель с допущениями. Попросите обозначить их, а не представлять расчёт как уже полученный результат.

Разбейте год на сезоны

Посчитаем выручку условного апартамента. Это учебный пример, не статистика ставок на Иссык-Куле и не предложение Elite Invest.

Зададим три периода:

• высокий сезон: 60 оплаченных ночей по 5 000 сомов, всего 300 000 сомов;
• промежуточный: 30 ночей по 3 000 сомов, всего 90 000 сомов;
• низкий: 10 ночей по 2 000 сомов, всего 20 000 сомов.

За год получаем 100 оплаченных ночей и 410 000 сомов выручки. Не умножайте июльский тариф на весь год: в нашей модели ночи в другие периоды продаются иначе.

Свои даты проживания владельцу также нужно учесть. Если вы занимаете апартамент в пиковые недели, эти ночи нельзя одновременно считать проданными гостям.

Уточните, с какой суммы берут комиссию

В примере управляющий получает 20% от всей выручки. Это выбранное условие модели, не рыночный стандарт. Его вознаграждение составит 82 000 сомов.

На остальные эксплуатационные расходы и ремонтный резерв заложим ещё 120 000 сомов в год. В эту условную сумму включены уборка, коммунальные платежи, расходные материалы и комиссии площадок; вознаграждение управляющего сюда повторно не входит.

Остаётся 208 000 сомов до налогов и расходов на финансирование. Называть эту сумму окончательной чистой прибылью нельзя.

В реальном договоре база комиссии может отличаться. Уточните, что удерживают до расчёта вознаграждения, какие услуги включены, кто оплачивает скидки и как отражаются возвраты гостям.

Попросите образец отчёта владельцу. В нём должно быть понятно, как оплаченные проживания превращаются в сумму к перечислению.

Проверьте более слабый сезон

Теперь допустим, что в высокий сезон проданы 45 ночей вместо 60. Остальные параметры примера оставим прежними.

Выручка составит 335 000 сомов. Комиссия 20% уменьшится до 67 000. При прежнем бюджете остальных расходов и резерва в 120 000 сомов остаток до налогов и финансирования будет 148 000.

Снижение на 15 дорогих ночей уменьшило этот остаток на 60 000 сомов. В жизни часть расходов тоже может сократиться, поэтому свой бюджет нужно разделить на постоянные и зависящие от загрузки. Здесь мы намеренно оставили общий бюджет прежним для проверки чувствительности.

Пустую ночь не записывайте ещё раз отдельным денежным расходом: отсутствие её выручки уже учтено. Но коммунальные платежи и другие затраты, которые сохраняются при простое, из бюджета не исчезают.

Что проверить в договоре управления

Уточните, считаются ли выплаты по вашему апартаменту или по общему результату комплекса. Как распределяется выручка, можно ли проверить отчёт и когда перечисляются деньги?

Отдельно выясните, кто назначает цены, какие даты можно занять самому и как расторгнуть договор управления. Если оператор перестанет работать, у вас должен быть понятный порядок дальнейших действий, а не только обещание найти замену.

Для оценки результата относительно вложений нужен полный бюджет покупки: сам объект, оснащение, оформление и подготовка к сдаче. До проверки этих сумм процент в презентации сравнивать не с чем.

Не требуйте от модели точного предсказания будущего. Требуйте понятных исходных данных и расчёта, который показывает, что произойдёт при меньшей загрузке.

Хотите обсудить вопросы к расчёту курортных апартаментов? Напишите в Elite Invest со словом «Курорт».

Материал образовательный. Все финансовые суммы в примере условные; они не подтверждают результат конкретного объекта.

Пейзаж Иссык-Куля, не конкретный апарт-комплекс. Фото: Igor Tverdovskiy / Unsplash.